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          【律师评析】
           
            案例

          新房出现质量问题 保修期内由开发商负责

          网民“陆海峰”近日在《律师帮办》栏目反映:2013年新购一套商品房,并于11月交付,但在验房过程中发现 门窗不同程度变形、窗户外立面有外墙涂料痕迹、暖气片划伤、卫生间防水破坏等问题,因此陆海峰一直催促开发商维修,但始终没有结果,这让他非常恼火。[详细]
           
           
            说法

          北方网《律师帮办》栏目合作律师——天津观典律师事务所厉永刚律师认为:

          1.所购商品房质量保修责任应由谁承担?

          根据《商品房销售管理办法》第33条规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

          《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条第3款规定,正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

          根据以上规定,房地产开发企业对商品房屋面防水的质量保修责任期限应不低于商品房交付之日起3年,因此,本案中的“ 陆先生”购买的商品房应仍处于房地产开发企业的质量保修期内,开发商负有维修义务。

          2. 关于房地产开发企业拒绝或怠于履行质量保修义务时的权利救济问题

          首先可与房地产开发企业积极协商商品房的质量保修事宜,如果房地产开发企业拒绝或怠于履行质量保修义务,根据《天津市商品房管理条例》第36条规定,购房人和房地产开发企业因商品房发生争议的,可以自行协商解决;协商解决不成,购房人提出要求的,由以下有关行政主管部门处理:因商品房设计、质量和配套等问题发生的争议,由建设行政主管部门负责处理......

          根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

          开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复您所报修的房屋质量问题的,您可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。但提请您注意保留相关证据,包括但不限于:证明房屋质量问题的相关证据、证明您曾向开发商报修但开发商拒绝或怠于修复的证据、修复产生的费用及损失的相关证据等。

           
            我要
            说法律师

          厉永刚律师

          职位:天津观典律师事务所律师

          教育经历:天津师范大学法学学士

          主要执业领域:公司日常法律事务、房地产、建设工程诉讼与非诉业务

          学术成果:《商品房买卖合同解除制度之解析》,中国房地产,2013年。《天津市完善私募股权基金信息披露制度研究》,我国私募股权基金规范发展与适度监管研讨会论文集。《建筑物区分所有权律师操作指引》(参与,中华全国律师协会民商法委员会课题)。《股东提起案外人撤销之诉制度初探——以虚假诉讼中股东利益保护为视角》(天津市律师协会民商委员会“《民事诉讼法》修订”征文)。

          主要工作经历:公司日常法律事务处理。为天津多个房地产开发项目提供全程法律服务。参与某星级酒店和大型商场合作项目法律服务。

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